¿SE PUEDE ALQUILAR UNA VIVIENDA HEREDADA?

Cuando una persona fallece y tiene en propiedad una vivienda, el tema de la herencia se puede complicar en función del testamento (si lo hay) y del número de herederos.

Con la rentabilidad que ofrece el alquiler, es frecuente que los herederos se planteen ponerla en el mercado lo antes posible. Por ello, muchos se preguntan si se puede alquilar un piso pendiente de herencia. La respuesta depende de varias cuestiones, y en este artículo resolvemos las dudas.

Cuando una persona fallece, sus bienes, incluyendo los inmuebles, forman parte del patrimonio hereditario. Estos quedan en una especie de “limbo” legal hasta que los herederos acepten o rechacen la herencia, lo que se conoce como "herencia yacente". Durante este período, todos los herederos tienen derecho sobre el piso, pero ninguno puede disponer individualmente de él sin llegar a un acuerdo con el resto.

¿Es posible alquilar un piso pendiente de herencia?

A pesar de que la herencia esté en estado yacente, el piso podría alquilarse si todos los herederos están de acuerdo y autorizan el arrendamiento. Si se arrienda una vivienda heredada antes de aceptar la herencia, los herederos tendrían que firmar el contrato de alquiler como representantes de la “herencia yacente” para cubrir gastos o generar ingresos. Una vez adjudicada, tendrán que respetar este contrato. 

Si los herederos no están de acuerdo, se decidirá por mayoría, con una duración máxima de 6 años para evitar comprometer la herencia. Para alquilar casas en “herencia yacente” por un periodo superior a 6 años, será necesario la unanimidad en la decisión.

¿Conviene alquilar antes de la adjudicación de la herencia? 

Puede ser conveniente hacerlo. Heredar supone pagar varios impuestos, como el Impuesto de Sucesiones y Donaciones o la plusvalía municipal. 

Asimismo, alquilar la casa heredada puede ser una buena opción para obtener liquidez con la que afrontar el pago de dichos tributos.

¿Hay que escriturar la vivienda heredada que se va a alquilar?

Si los herederos deciden alquilar la vivienda heredada, no están obligados a inscribirla en el Registro de la Propiedad. Aunque la inscripción no es obligatoria, siempre es recomendable para evitar percances.

Por ley, solo se exige el pago de los tributos municipales y autonómicos dentro de los plazos fijados, dejando como opcional tanto la firma de la escritura pública ante notario, como la inscripción en el Registro de la Propiedad.

¿Cómo se declara el alquiler de un piso heredado?

Habrá que asumir los impuestos correspondientes a los ingresos obtenidos por el alquiler del piso, además de pagar el IBI, los gastos de comunidad, tasa de basuras y otros costes asociados a la casa.

Para calcular la cantidad a tributar de la vivienda heredada que has alquilado, debes restar los ingresos a los gastos deducibles. Al hacerlo, obtendrás el rendimiento neto (que tributa como rendimiento de capital inmobiliario), que se debe declarar en el IRPF.

Además, debes saber que puedes declarar y deducir la amortización de la vivienda heredada como gasto en el IRPF.

En la declaración de la renta podrás deducir el 3% del coste de adquisición de la vivienda o el 3% del valor catastral (sin incluir el valor del suelo). Para maximizar los beneficios fiscales, es aconsejable tomar como referencia el valor de adquisición, ya que el gasto deducible será mayor. Esto refuerza la importancia de inscribir formalmente la vivienda heredada.

¿Qué pasa si heredo un piso alquilado?

Si la vivienda ya estaba alquilada, los herederos deben respetar el contrato de arrendamiento si el fallecido era el propietario. Si era usufructuario, el contrato se extingue, aunque el nuevo dueño puede renovarlo.

Además, si el inquilino deja de pagar, los herederos pueden iniciar un desahucio por falta de pago, aunque todavía no hayan aceptado la herencia.